Подписание договора аренды — формальность? Только не в торговом центре. Здесь каждый пункт может стоить вам денег, времени или даже бизнеса. Многие арендаторы, особенно новички, воспринимают договор как шаблон: подписал — и пошёл работать. А потом начинаются сюрпризы. И почти всегда — неприятные.

Разберёмся, какие подводные камни чаще всего встречаются в типовых договорах аренды ТЦ и на что стоит обращать внимание до подписания, а не после.

Штраф за неоткрытие в срок

Если вы по каким-то причинам не успели открыть точку к дате, указанной в договоре (затянулся ремонт, не успели привезти оборудование, задержался поставщик), ТЦ может выставить штраф. В договоре это звучит как «пени за каждый день просрочки начала деятельности» и может составлять от 1 до 5% от месячной аренды в день. Никаких поблажек.

Обязательная работа без выходных и отпусков

Вы не имеете права закрыться на ремонт, уехать в отпуск или сократить часы работы. Торговый центр требует, чтобы арендаторы работали в полном соответствии с режимом ТЦ — и это прописано в договоре. Даже если нет продаж, даже если в воскресенье «пусто», вы обязаны открыть точку и стоять за прилавком.

Односторонняя индексация арендной ставки

Многие договоры содержат пункт об индексации арендной платы. Формулировка может звучать невинно: «арендная ставка подлежит ежегодной корректировке». Но по факту вы не контролируете, насколько она вырастет. Более того — некоторые договоры позволяют ТЦ пересматривать ставку чаще одного раза в год, особенно в «изменившихся экономических условиях».

Запрет на продажу определённых товаров и услуг

В договор может быть включено множество ограничений по ассортименту. Например, вы планируете продавать напитки, но выясняется, что это запрещено — потому что рядом стоит кофейня, у которой эксклюзив. Или вы хотели торговать аксессуарами и косметикой, но ТЦ вводит запрет, чтобы не создавать конкуренцию уже действующему арендатору. Такие ограничения могут буквально лишить вас половины выручки — и вы не узнаете об этом до подписания, если не прочитаете договор внимательно.

Автоматическое продление на новых условиях

Некоторые договора содержат механизм «автопролонгации». На первый взгляд — удобно: не нужно перезаключать каждый год. Но есть нюанс: условия могут измениться, и вы даже не заметите. Повышение ставки, изменение штрафов, новое требование по оформлению витрины — всё это может появиться автоматически. И если вы не заметите, срок обжалования будет уже упущен.

Трудности с досрочным расторжением

Если бизнес не пошёл, договор не даёт вам уйти спокойно. Часто прописывается штраф в размере 3–6 месяцев аренды за досрочное расторжение. Даже если вы предупредили заранее, даже если у вас объективные причины — договор будет стоять на стороне ТЦ. Это стандартная практика, особенно в крупных торговых центрах.

Неочевидные эксплуатационные расходы

Арендная ставка — не единственный платёж. Отдельно оплачиваются коммунальные услуги, уборка, вывоз мусора, охрана, маркетинговый сбор, участие в акциях и т. д. Всё это может составлять от 20 до 50% от базовой ставки аренды. В договоре эти расходы часто «размазаны» по разделам или спрятаны под формулировками «в соответствии с текущими тарифами».

Что с этим делать?

Понимать, что перед вами не просто бумага — а инструмент, с помощью которого торговый центр защищает свои интересы. И если у вас нет опыта чтения и анализа подобных документов — действуйте через специалиста. У брокеров и профессиональных консультантов есть отработанные схемы: они знают, какие пункты можно изменить, где допустим торг, а где лучше уйти и не подписывать вообще.

В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — что скрывает договор аренды в ТЦ

Дата публикации: 29 июля 2022 года